Comité de convivencia en el régimen de la propiedad horizontal: ¿vías legales o conciliación?

Con el aislamiento preventivo y las diferentes normas, decretos y regulaciones que ha implementado el Gobierno Nacional, el régimen de propiedad horizontal, logró convertirse en un problema para muchos, en especial para administradores y miembros del comité de convivencia, quienes a diario lidian con: vecinos ruidosos, perros escandalosos fiestas fuera de los horarios establecidos, disposición de basuras en sitios no estipulados, mal uso de parqueaderos, ingreso a las zonas comunes que cuentan con prohibiciones producto del confinamiento, ingreso de visitantes, mudanzas, reparaciones locativas, entre otras muchas situaciones que generan conflictos entre propietarios, residentes, administradores y demás personas relacionadas con la propiedad horizontal.

Si bien existen mecanismos legales para solucionarlos, tales como: (i) presentarse ante un juez y/o (ii) ante un centro de conciliación, – esto significa en algunos casos tener que esperar y asumir costos de representación legal -. Por ello, acudir ante el Comité de Convivencia puede ser una solución más rápida y oportuna.

No obstante, muchos propietarios y residentes desconocen los alcances de este órgano de constitución estatutaria que suscriben los mismos propietarios en su reglamento interno. Es así como su finalidad es la de intentar solucionar controversias o conflictos, mediante la propuesta de fórmulas de arreglo, que surgen con ocasión de la convivencia entre propietarios, residentes, administradores, consejo de administración y revisor fiscal, para dirimir controversias y fortalecer las relaciones de vecindad.

Ahora, el Comité de Convivencia se desprende de la Ley 675 de 2001; norma en donde si bien se determina que no existe una obligación para su conformación, lo más recomendable es que por estatutos se decida su creación, bien sea para edificios y conjuntos residenciales, como para los comerciales y mixtos. En cuanto a sus miembros estos, son elegidos por la Asamblea General de Copropietarios para un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas (de libre nombramiento y remoción), personas que pueden ser propietarios, pero también podría ser un residente en calidad de arrendatario. La función de este comité no es el de imponer multas, sino presentar mecanismos conciliatorios que faciliten acuerdos para fortalecer la interacción respetuosa y armónica entre los miembros de la Propiedad Horizontal.

De esta manera, las actuaciones del comité de convivencia deben quedar registradas en un acta que se realiza entre las partes en conflicto y con presencia tanto del Administrador de la Propiedad Horizontal como del Comité de Convivencia, se recomienda que tengan dentro de sus puntos: la fecha de la conciliación, las partes que intervinieron, el conflicto o problema, la solución o soluciones planteadas, la aceptación o no a dichas soluciones y los compromisos adquiridos por cada una de las partes (en lo posible con fechas), cuyo incumplimiento podrá ser sancionado por el Consejo de Administración, respetando el debido proceso estipulado en el reglamento de propiedad horizontal y/o manual de convivencia de cada edificio o conjunto residencial.

Al respecto, la persona que se sienta afectada por una situación con un vecino, administrador, guarda de seguridad, residente, entre otros,  puede acudir directamente ante un Juez de la República, para exponer su caso puntual.  Sin embargo,  lo que se busca con la creación del Comité de Convivencia es acudir ante un ente especial que podría ayudar a encontrar una solución al conflicto a prevención de otras instancias y órganos.

Finalmente, se debe dejar en claro que no todos los temas que generen conflictos dentro de la propiedad horizontal son de competencia de los Comités de Convivencia. Así las cosas, los asuntos de carácter económico, es decir, aquellos que representan morosidad de los copropietarios frente a las cuotas ordinarias y extraordinarias establecidas, función que corresponde a la  administración de la propiedad, quien está en la obligación de llevar a cabo las respectivas acciones de cobro.

Si los copropietarios conocieran la importancia que tiene este órgano como mecanismo para la solución de sus conflictos, evitarían perturbar su calidad de vida, que solo repercute en la desvalorización de sus predios y en la inoperancia en el ejercicio de la administración de la copropiedad, por tal motivo, el llamado es a reconocer las funciones de los comités, valorar sus intervenciones, apoyar en sus decisiones y concebir el concepto de comunidad y convivencia como espacios sanos donde todos en igualdad de derechos pueden convivir en paz y armonía. De ahí, que lo más importante es generar espacios de conciliación, de resolución de conflictos y de convivencia sana.

Pedro José Valdivieso Pérez

KBSV Abogados

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *